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台北CBRE世邦魏理仕2020年2月20日發佈2020年大中華不動產市場展望，受到全球政治風險影響全球經濟波動，誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分；鑑於新冠肺炎爆發，牽動全球市場緊張情緒，產能秩序亦正面臨重新設定的背景下，為協助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點出2020年台灣不動產市場的三大趨勢，提供投資人不動產市場的全解讀。

趨勢一：低利環境避險升 地產投資動能增

回顧2019全年，台灣商用不動產投資金額達新台幣1,051億元，為近五年來第二高水準。2019年投資市場交易熱絡，主因為台商回流趨勢帶動整體商業環境的信心，並促使不動產投資人興趣增強。由於低利環境將有助支撐自用型買方的置產需求，同時也意味著賣方資金壓力小，無迫切處分資產的需求，加上商用不動產投資市場熱絡，反而將促使賣方採取較堅定的價格態度，預料2020年買賣雙方對價格的認知差距可能擴大，進而拉長協商時程。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「自2018年延續的台商回流趨勢，誘發了自用型買方積極進入不動產投資市場，支撐了2019年全年近五成的投資活動；此外，各式投資人紛紛出籠，其中本土建商及開發商積極擴充土地儲備，更進一步跨足商辦、旅館及商場等不動產開發，保險業者亦大展身手靈活投資，積極搶進可提供穩定租金收入的不動產類型，包括辦公大樓、醫療辦公大樓、物流中心等新興投資標的。預料未來數季內整體商用不動產價格將維持穩定。」

趨勢二：空置低供給稀 租賃延續房東市場

世邦魏理仕觀察，以A級商辦為例，2019年商辦租賃交易熱絡且無新供給釋出，A級商辦平均空置率在過去一年間大幅減少七個百分點，於2019年第四季空置率降至5.1％。低空置率同時意味著可供租戶選擇的搬遷物件選擇有限，房東對租金水準的態度明顯轉為強勢，對於提供其他租賃優惠的意願也下降；台北A辦平均租金於2019年底升至新台幣2,790元/坪，年成長3.1％，為過去11年來最大漲幅，其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元(年成長3.3％)，係為10年以來新高。

世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示：「有鑑於商辦租賃市場上無任何新供給釋出，加上許多A級商辦大樓的空置率已處於低檔，2020年租賃市場仍然是『房東市場』局面。考量未來三年內台北新增供給量體有限，A級商辦房東將保持強勢的態度，目前已創新高的開價水準將維持不變；然而須與房東進行續約協商的租戶，將面臨較大的租金漲幅，位於信義基隆區的A級商辦房東可能提出超過10％的租金調幅。」

 

趨勢三：公衛危機催轉型 零售全年調體質

 

世邦魏理仕觀察台北各主要商圈中，平均沿街店面租金於2019年下跌3.8％，係因多位房東為縮短空置期而大幅度調降租金開價水準。鑑於市中心主要購物商圈空置情況已逐漸改善，預料短期內平均店面租金可望觸底，並維持平穩態勢，2020年平均租金與2019年相比維持不變。位於空置率較高的商圈的房東將繼續採取較務實的態度，租金協商上保有彈性，以吸引潛在租戶。另一方面，未來數月內，零售業者對於租金的敏感度仍高，部分業者可能遲至2020下半年才執行展店計畫。

 

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「雖然未來數季陸客減少的狀況將持續影響特定零售業者的獲利表現，預期2020年整體零售業營收仍可溫和成長，主要受惠於台灣本地消

費者的購買意願維持正面。值得注意的是，新冠肺炎疫情的蔓延，可能使近幾個月內的零售業表現受到打擊，短期內餐飲業者所受影響將最大，而在許多民眾減少出門消費的情況下，電子購物業營業額則可能逆勢成長。」











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

有鑑於中央日前修正都更條例及都市危險及老舊建築物加速重建條例(俗稱危老條例)通過，有望帶動不動產相關行業發展，台南市長黃偉哲指示地政局應辦理講習讓業界接收相關新知;地政局2020年2月20日辦理講習及地政士座談會，聘請參與法規制定之中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥擔任講座，闡述法規修訂後對於業界發展方向提出觀點，現場民眾反應熱烈。

台南市長黃偉哲表示，所有權人可透過申請危老重建，除可獲得容積及稅賦相關優惠外，對於都市環境及居住品質改善亦有顯著的幫助。

 

地政局陳淑美局長表示，近年房地產市場熱絡，連帶中古屋及老屋價格也緩步上揚，這些40-50年老屋多位於早期發展之精華地區地區，因年久失修造成窳陋、環境髒亂或是產權複雜等難以處理的問題，藉由都更及危老條例的機制與容積獎勵、建築師規劃設計、估價師計算權利變換估價、地政士處理複雜的產權移轉登記等多項專業合作，加速都市更新及危老建物改善，讓不動產業界專業人士成為政府與民眾的橋樑，增進民眾居住品質、改善都市環境，共創多贏局面。

 

本次講習反應熱烈，台南市及南瀛地政士公會轄下地政士踴躍出席，針對法規對於實務執行疑義也就教講座，現場互動熱烈，活動圓滿成功。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣房價居高不下，新成屋動輒千萬起跳，因此主打低總價的小坪數宅，近年逐漸成為搶手物件。不過，有網友發現，現在許多3房以下新屋，幾乎都只配備1套衛浴，然而3人以上同住，難免碰上同時要洗澡和上廁所的窘境。文章曝光後，不少內行人透露，因為建商主打低總價，導致實際坪數不足，就是所謂的「假3房」。

「為什麼現在一堆3房1衛的格局啊？」原PO今（20日）在PTT八卦板發問，指「現在建商怎麼賣一堆3房1衛的格局啊？如果家裡有3個以上成員，很可能會遇到同時要洗澡跟上廁所的情形吧？究竟為什麼很多建商都配3房1衛的格局呢？」

話題引發討論，其他網友紛紛留言「小家庭很多」、「不生，最多生一個」、「大兩房一衛比較好」、「坪數少總價就拉低」、「3房至少2衛吧，主臥會做成套房，再一個客衛」、「認為台灣人也能接受」、「洗澡跟廁所，本來就要分開成兩間」、「也有三房三衛的，多看幾間就知道了」、「哪家建商這麼廢，講出來讓大家笑笑」。

另外，不少內行人也點出原因，指「房子小硬要做成三房，其實房間都很小」、「假三房那種吧，四房都假四房了」、「假3房，多是2+1小」、「你看到的應該是原兩房硬隔成三房吧」、「通常三房就會到二衛了，可能是2+1吧，或是所謂小三房之類的」、「坪數不夠吧，如果實坪有40幾坪大的話，通常可以再放一間衛浴在主臥室」。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

疫情延燒，零售業持續冷清，連帶讓空置店面更難租出去，雙北待租店面數比起去年同期都攀升超過2成5。因應房市受挫，有房產代銷業者也想出奇招，祭出宅配到府賞屋服務，搶搭「宅經濟」列車。

不畏小雨發動機車，外送人員整裝完成準備出發，只是背著這一大個箱子，究竟要外送什麼呢？

記者李頂立vs.賞屋外送人員：「觀眾朋友你現在從畫面上看到這位剛停好車穿著紅色衣服的先生，你一定以為他是做餐點外送，但其實不是，他做的是『賞屋外送』，我們現在來看看，陳揚大哥你現在這個大包包裡面裝著什麼東西？我們是賞屋外送的服務，那包包裡面裝有介紹建案資料的iPad，(OK是平板)，介紹環境的DM，那客戶口渴的話那我們會準備水給客戶喝。」

賞屋外送人員：「那我現在為您做賞屋服務。」

進到客戶家中，拿起平板一一介紹房型坪數格局，彷彿來到銷售中心。防疫期間民眾出門意願降低，看屋人次減少一成，要搶救業績，反而變成銷售人員親自往外跑，再搭配線上賞屋雙軌並行。

建案代銷品牌公關陸宜：「買房可能動輒要幾百萬幾千萬的金額，所以其實消費者他還是希望能夠跟真實的人，來做一個溝通甚至是有面對面，他才能夠建立對你的信任。」

規劃每個銷售案都設置到府賞屋車隊，因為上半年房市最重要的329檔期已進入暖身階段，不過房市熱度不見起色，就怕會打亂接下來的推案。之前市場上傳出，包括正義國宅都更案、總銷號稱千億元的「世界明珠」以及南港總銷400億元的「Diamond Towers」等豪宅大案都曾考慮延後推出。至於這家手握信義、汐止兩個百億大案的業者，態度又是如何？

建案代銷品牌公關陸宜：「我們從去年下半年就已經開始醞釀來進行，我們對於是不是往後推延，目前是還沒有這樣子的打算。」

如期推出但要謹慎評估，只是這波疫情衝擊的可不只住宅，屋比房屋統計，雙北店面待租量都比去年同期攀升，台北增加25%，新北增幅更逼近40%。

商仲資深協理丁玟甄：「需求的話主要都來自承租方，那的確在這一段時間所有的品牌他們在拓點上面速度會放得非常慢，因為首先第一個消費者出來消費的慾望減少，那品牌可能會把拓點、今年度的拓點重點放在比較第三季跟第四季的時候，其實在今年第一季跟第二季零售店面空置率應該是沒辦法下降的。」

以台北東區為例，因電商崛起加上商圈轉移，去年曾歷經一波倒店潮，隨著空置率攀升，高總價店面出現降租意願，待租壓力才稍有緩解，但今年初疫情爆發再度影響出租狀況。

房產品牌總監陳傑鳴：「從去年到現在來講，其實整個租金的部分大概都有一成左右的修正幅度，然後售價部分也大概是這邊，總還是會有遇到比較急售性的屋主，因為畢竟整個空租狀況拉得比較長，整個待售時間都變長的狀況之下，如果他有資金需求的話，也許就有比較大的讓價空間，逢低承接的部分長期來看的話是不錯的時機。」

疫情雪球越滾越大，消費衝擊看來還未探底，專家示警不只前兩季，恐怕下半年整體的店面市場都無法樂觀。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買房是人生大事，那民眾最關注的社區又是哪些？據永慶房仲網統計，大台北區域1月網路物件點閱排行，台北市最熱門區域為中山區「大直美堤花園」、新北市則由新店「美河市」各居第一。房仲業者指出，能夠上熱搜排行榜，原因與民眾喜歡「便宜又大碗」的心態脫不了關係。

台北市熱門點閱第一名是中山區的「大直美堤花園」，而大安區與文山區分別囊括2個，包括大安區的「大安國宅」與「成功國宅」，而文山區則有「世界山莊」與「觀星台北」入榜。

新北市第一名為新店區的「美河市」、「玉上園」與板橋區的「新巨蛋」、「巨蛋」以及淡水區的「海洋都心」。

觀察北市前五大熱門社區，皆有總價2,500萬以內、屋齡20年以上共通點，謝志傑分析，由於中古屋公設比較低，其中又以「國宅」與「郊區捷運宅」社區為主，顯見民眾對於CP值相當看中，像是市中心「國宅」價格就相對其他大樓實惠，而「郊區捷運宅」則是房價相對便宜，以文山區為例，3～4字頭就可入手。

新北市前五名社區總價區間較大，從約800萬元的「海洋都心」到2,600萬元「玉上園」全都入榜。不過除了「玉上園」以外，其他4個社區幾乎都有鄰近捷運站、輕軌，且都是屋齡10年內新古屋。

此外，第一名「美河市」、第三名「新巨蛋」都是捷運共構宅，擁有到站即到家優勢，顯見新北市購屋民眾對於交通便利性相當重視。

謝志傑說，從新春觀察民眾偏好的產品與總價，就可看出一整年整體自住房市走向，由數據觀察，顯示今年依舊以自住、首購、換屋族群為大宗，建議有意購屋的民眾，不妨趁低利環境持續、房價盤整的狀況下，勇敢出價，早日購置屬於自己的房子。

屋比房屋總監陳傑鳴則分析，無論台北市、新北市，民眾買房不離「便宜又大碗」原則，以新店「玉上園」為例，並未鄰近捷運，且總價直上2,600萬，不過由於鄰近新店「家樂福」商圈，且「裕隆城」開發案就在旁邊。

此外，「玉上園」2013年均價約落在4字頭，但近一年卻直接飆升幾乎站穩5字頭，雖然總價高，附近又有不少傳產大咖，甚至HTC總部就在旁邊，所以也不缺高端客群，保值性與未來潛力都相當良好，也讓該社區直上新北熱搜第二名地位。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市長鄭文燦於出席「長榮國際儲運大園倉儲物流園區新建工程」動土典禮時表示，該園區北面鄰接台61快速道路，南面緊鄰台15線省道，周遭重要設施包括桃園國際機場、竹圍漁港及台北港，擁有發展物流產業優勢，完工後總面積將達9.2公頃，總投資金額達新台幣25.72億，預估每年將創造140億元的營業額，創造500個工作機會，預定明年第3季完成開發。



鄭文燦指出，桃園目前已有近2,000家物流工廠，年產值1,900億元，是國內重要的物流聚落。也相信長榮集團能夠充分運用台北港及桃園國際機場的便利性，提高企業運籌與廠房營運整體效率，帶動周邊整體進步成長，增加國際競爭力。



長榮國際儲運董事長陳義忠表示，大園基地開發案將因應市場需求，從原本規劃的貨櫃集散站，升級為國際物流園區，為相關產業發展所需的倉儲需求提供優質的解決方案，也為鄰近地區發展創造更多的就業機會及更高的經濟產值。長榮國際儲運將利用既有的交通優勢，打造一處現代化的倉儲物流園區，提供高規格的物流設施，協助客戶提升市場競爭力。

位於高雄環狀輕軌C5夢時代站旁，屬高雄市前鎮區興邦段119-47、119-48、119-53 地號等3筆市有土地（特貿五），公開招標設定地上權，經開標結果無人投標宣告流標。捷運局表示，該基地位置條件優越，經分析無人投標原因可能是基地面積較大、投資成本較高，加上地上權不得分割讓與的限制，開發效益回收期較長，後續將聽取業界意見調整開發策及評估招商條件，再另行公開招標。



捷運局表示，該案基地座落在成功二路、凱旋四路與興發路交叉口，緊鄰夢時代百貨商圈，形狀完整，屬亞洲新灣區多功能經貿園區，基地位置條件優越，面積9173平方公尺，建蔽率60％，容積率630％，是結合軌道交通建設及都市規劃的土地開發案。



捷運局指出，該市有地開發案除可作旅館、零售商業、餐飲、娛樂、辦公、住宅等多元使用外，更具有優勢的交通條件，同時也享有輕軌增額容積等條件，深具開發潛力，後續將持續覓訪潛在投資廠商，聽取業界意見，以作為調整開發策略及重新評估招商條件，另擇適當時機重新公開招標。

旗津漁港外堤矗立一座醒目的船型建築物，因為緊鄰著高雄港主航道，擁有絕佳的港灣視野，也是全市少見港區第一排建築。高雄市海洋局為了促進旗津地區觀光發展，推廣海洋休閒產業，並提供市民親海觀光休閒場域，自2020年2月14日起上網公告「旗津漁港外堤船型建築」（即原海洋探索館）標租，以提供遊客餐飲、休閒或旅客服務使用，並訂於2月18日在旗津區公所3樓會議室辦理招租說明會。



海洋局進一步說明，這次開放招租的旗津漁港外堤船型建築延伸至港灣形成可一覽高雄市城市美景的無敵海景，內部的設施完善、空間寬敞可塑性高，無論從高處飽覽港區風光，或是在廊道欣賞航道大船滂沱氣勢，可以感受高雄港多元風貌。另外該建物聯外已經設有景觀步道，供遊客在此賞遊。



海洋局提醒，招租案將在2020年3月2日下午5時30分截止領、投標，並在次日上午10時30分開標，歡迎經政府登記有案之公司行號，以及其他有能力承租本案之自然人、法人、機構或團體踴躍參與投標。

台北萬華一棟兩層樓高的日式透天厝，據傳為當地望族所有，但由於子孫長年旅居國外，讓樹木直接竄出屋頂，形成樹屋奇觀，而且因為子孫對房產沒共識，2018年被法拍，當時一間投資公司以1.8億得標，沒想到同年底轉手賣出3.6億，不到一年，獲利高達一倍！

日式建築的外觀、仍然保留紅磚牆的老宅，但仔細一看，騎樓木製的天花板早已殘破不勘，因為長年無人居住，樹木已經從屋頂跟外牆竄出，形成樹屋奇觀，吸引不少人前來拍照。

附近居民對這棟樹屋如數家珍，原本這裡是艋舺一代望族-李家所有，因為子孫長年在國外，所有權人太多，對樹屋沒共識，最後遭到法拍！

2018年，有投資公司以1.8億的價格得標，沒想到年底立刻以3.68億元賣出，轉手立即大賺一倍，也創下康定路透天厝最高成交價格。

根據實價登錄資訊，此建築的土地面積106坪計算，單坪土地價格，換算下來將近350萬，比附近土地單價200萬，高出不少，因此，房仲推測，買家可能重新規劃後，推出商辦或百萬豪宅，讓這棟老樹屋重現全新風華。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

遭逢新冠病毒疫情爆發，導致全球製造業與服務業營運上出現壓力，而有世界工廠之稱的中國大陸更是首當其衝。高力國際為進一步了解該疫情對於中國大陸經濟衝擊，針對房東、租客以及房產投資人進行超過700個電話民調，2020年2月18日做出三項投資建議，首先房東應該積極傾聽租客經營需求；擴大電商、數據中心等投資規模；最後房地產可能出現價格修正，提供投資人一個「逢低進場、危機入市」的機會點。多數受訪者認為即便2020年上半年整體房地產市場會處於低迷狀態，但在中國政策大力下，在疫情受到控制後，預期下半年的投資需求將會回彈，甚至有機會彌補上半年的大部分損失。

逾9成中國大陸房東 認為2020年租戶不會擴租

 

根據高力國際調查，因受到本次疫情衝擊，其中受訪的337名辦公室租客中，已有45％明顯感到業務量減少；甚至高達7成租客認為，疫情會衝擊辦公室租金，有進一步下修空間。反觀房東則僅有不到3成認為租金會下跌，兩者對於疫情衝擊租金的差距還不小；但共同的是，有9成的房東及租戶都認為2020年不會有擴租的意願。

 

對此，高力國際建議，房東可積極並主動與租客溝通，並提供幫助，租客則必須做好辦公室防疫消毒工作。至於，目前沒有受到疫情衝擊，或是因為疫情發生導致業務成長的企業，像是醫療健康產業，房東可以趁此與租客尋求一份長期租約。

 

根據高力國際物業及資產管理服務部調查，受訪中有近8成中國大陸企業已在2月10日正式復工，其中逾8成企業安排員工在家遠端辦公。因此，遠端辦公將成為企業的新趨勢，此舉會讓網路數據使用量大幅提升，未來將需要更多的數據中心維持流量。

 

逾5成認為 數據中心租金會上漲

 

而且根據調查，有8成的數據中心營運商認為此波疫情會帶動數據中心的需求，甚至業績也有所成長，獲益可期。因此，逾5成的受訪者認為數據中心租金有上漲空間；其中3成認為漲幅在10％內的，1成5認為漲幅落在1至2成間，不過，也有近1成、約9％認為漲幅會超過2成。

 

零售業受疫情衝擊最大 房東祭出免租補貼

 

不過，在此波疫情受傷最重的應該是零售業，將近9成、約88％零售業受訪者認為營收明顯下降，甚至為了避免疫情擴散，絕大多數購物中心與商店都縮短營業時間，客流量也明顯下滑。因此，有16％受訪者計畫在2020年關閉部分門市，另有11％受訪者選擇調整並暫緩展店計畫。

 

此時，房東為共體時艱推出的租金減免，絕大多數獲得半個月至1個月的免租金補貼。但超過5成受訪者認為房東應該加碼至1至2個月的免租金補貼。至於，來客量何時可能回溫，有超過4成認為第二季來客人數與銷售量便有望復甦，不過，也有24％認為可能要撐到下半年才有望好轉。

 

不過，為了彌補實體店面的營收損失，逾5成零售業者選擇與電商平台合作，擴大線上銷售業務，甚至吸引許多高齡者使用線上生鮮平台。因此，高力國際建議零售業租戶可趁此時間點加大對於線上銷售的投資，可能因此搶得先機。

 

電商、物流為少數營收上升產業

 

高力國際認為此波疫情中較為受惠的則是物流業，主因是逾3成受訪者認為此波疫情發展下，電商營收會有超過15％的成長空間，此舉將同步帶起物流業的營收，因此，已有倉儲業者計畫與房東簽訂更長期的租約，甚至擴增面積，預期空置率將會明顯下降。

 

除了中國大陸以外，其他國家及地區也面臨同樣的挑戰，台灣在政府及時採取各種防疫措施下，疫情截至目前並未大幅擴散開，但未來勢必對於整體經濟及不動產市場產生影響。如其他區域遇到的困境一樣，高力國際董事總經理劉學龍認為:「實體零售及餐飲業、觀光旅遊、交通運輸及旅館業因受到國內外民眾減少商務出差及消費旅遊，短期負面影響最明顯；此外，若是貨源與業務主要來自於中國大陸的電商及貨運倉儲業，也恐將因復工不明確，而影響業務量。反之，貨源來自於本地的電商及線上購物在此波疫情衝擊之下，仍可望成長，進一步推升這一類的倉儲物流需求」。

 

辦公大樓方面，企業租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸台北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於空置率及租金影響應不至太大。工業地產方面，由於受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業供應斷鏈危機，廠商分散產能的策略將會持續轉移至東南亞或回流台灣，自用型買家可望繼續撐起市場動能。整體而言，我們認為此波疫情將導致投資人觀望期拉長，短期內交易量將停滯，待疫情稍緩或結束時，將有另一波漲勢。因此，劉學龍建議：「此時的房東或業主，應該務實調整其手中不動產持有策略；投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這應該是一個可以思考的方向」。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】