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2020年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查出爐了！總平均指數為90.23點。與前一季相較下降26.75點(2019Q4：116.98)。在本次調查中，5項指標(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境)均下降，指數皆傾向保守。

■信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為118.65點，相較前一季下降16.81點(2019Q4：135.46)，為五項指標中下降幅度最小，指數值仍在持平(100)之上，尚偏樂觀。

 

■信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為107.74點，相較前一季下降32.42點(2019Q4：140.16)，亦仍偏樂觀。

 

■信心居第三的指標為「經濟環境」，在本次調查為81.25，相較前一季調查結果下降37.37點(2019Q4：118.62)，為五項指標中下降幅度最大之指標。

 

■信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為53.27點，相較上一季下降20.40點(2019Q4：73.6)，仍偏保守。

 

■另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為50.00點，相較前一季下降31.38點(2019Q4：81.38)，亦仍傾向保守。

儘管｢土地開發」之信心指數呈現下降的趨勢，全台三大都會對土地開發之信心均仍呈樂觀，其中北部地區與南部地區並列第一，信心指數皆為119.05點，北部地區相對前一季調查結果下降20.31點(2019Q4：139.36)，南部地區較前一季調查結果下降15.00點(2019Q4：134.04)；中部地區信心指數稍低，為117.86點，較前一季調查結果下降15.12點(2019Q4：132.98)。

主持此項調查的政治大學地政系林左裕教授表示，受到新冠肺炎疫情突如其來對全球的衝擊，商用不動產的需求及總體經濟也因此受影響，其中總體經濟的指數值跌幅最多, 由原本之樂觀(118.62)逆轉為保守(81.25)，也呈現出各產業受疫情衝擊的嚴重程度。然「土地開發」與｢辦公室｣之指標雖下降，但仍雙雙呈現樂觀，顯示在美中貿易戰下及未來疫情結束後，返台的台資及國際資金對台灣產業用地與辦公室的需求仍相當強勁。而店面的信心指數則降至兩年半以來的新低，原因除了原來的租金相對於2009年量化寬鬆(QE)政策高漲後價格的投報率偏低外，更受到疫情下民眾減少外出活動或購物的影響。而｢旅館」之投資信心指數則係在疫情下，受到多國封城、鎖國及航運受限的影響，亦處相對低點。林左裕認為，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產投資及總體經濟信心指數的關鍵仍是新冠病毒的特效藥及疫苗，一旦解藥研發出來，各項指標將可｢否極泰來｣，但投資者仍要能在此波疫情下安然度過難關。

信義全球資產歐人彰副總經理(CCIM)表示，以總體而言信心指數較上一季下修近四分之一，信心指數融斷終結統計第10季上升趨勢。不過，因為信心指數係反映當下對未來之印象，特別房地產交易變動不如股市波動，與實際市場交易仍有不同。歐人彰認為，廠辦、純辦、工業商業土地、受惠於中美貿易戰格局下，台商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產能產線之移動返台，因此未來交易量預期仍呈現上升趨勢。而旅館、店面類型直接受消費降低衝擊之物業類型，預期租金市場與成交價格在未來三~六個月，有修正空間。至於自用需求企業及廠房用戶，目前市場氛圍變化應該是一個尋求量身訂製好機會；以投資型客戶而言，在未來降息趨勢明顯下，如果能精選地段與產品，擇優入手，短暫疫情結束後，應該有增值空間。

資深CCIM不動產投資師孫素雯Tina觀察表示，2020年第1季土地交易量達到842億元，其中建商購地即占431億元，買進土地的用途中，非住宅區土地交易額達598億元，占整體超過7成。另外在標售案各區反應熱烈，脫標率高，其中南山人壽以312.76億標下世貿三館地上權,興富發建設83.76億元得標達新工業在台中七期的土地，更改寫台中土地最高總價記錄。自中美貿易戰台商回流、辦公室、工業廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金會轉進穩定收益及有增性的商用不動產；然而現有A級商辦供給不足，建商不畏武漢肺炎疫情，積極逢低佈局，危機入市搶地獵地獲取原料，土地交易動能自然活躍，與本次調查五項指標信心最高的為「土地開發」，居次為「辦公室」的結果不謀而合。

 

紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊(CCIM)認為，面對「疫情減損企業營收」與「銀行低利資金氾濫」雙重壓力下，房市將呈現富者越富貧者越貧的「馬太效應」：有充沛資金與銀貸信用的壽險與上市建商持續高價收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業則面臨紓困危機或資產拍賣風險，所以可想見未來這一年房市將面臨一番洗牌，土地與辦公產品會是2020年熱門交易標的。

 

台灣不動產投資協會(CCIM) 理事長黃鵬䛥總結表示，此次疫情和2008金融海嘯不同，金融海嘯影響的是金融業，但COVID-19(新型冠狀病毒)影響的卻是服務業、製造業及金融業，在全球股、債、金市皆重挫下，不動產投資可能是另一道投資曙光？沒有人能預測未來，但我們確可以掌握積極心理與現金流，不動產價值取決於租金高低，在負利率時代，價值投資是不變的投資原則，因此你要思考的是：如果是自用，那麼土地及辦公室仍是前景看好，但如果你是投資，想要危機入市，如店面或旅館等產品，那產生的現金流就是你該注意的，因為商業不動產的投資價值取決於Cape rate資本化率(NOI 營業淨收入除以購買總價)。以合理資本化率投資，就是撿到槍又有子彈的不敗法則。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府為推動居住正義2.0政策計畫，都市發展局與捷運工程局合作，辦理捷運蘆洲站聯合開發大樓青年合租住宅，於2020年3月31日起再度受理民眾申請承租，房型皆是4房型，包括1間套房3間雅房，採「分租共居」方式出租。

都市發展局表示，為推動居住正義2.0計畫試辦「青年進城激勵方案」與捷運工程局共同合作辦理本次招配租作業，所選定捷運聯合開發大樓市有不動產坐落在蘆洲站2號出口，除交通便捷及生活機能完善外，社區園林景致優美、公共設施完備、管理成熟的優質住宅。申請資格方面，開放在台北市具就學、就業事實且年滿20歲以上未滿46歲有租屋需求者，由申請人及合租人1位以上，找齊租住人數達4人以上採「合租」方式共同申請。此外本方案為照顧弱勢者，申請人及合租人倘具前揭資格條件並均具低收入戶身分可優先選屋。歡迎符合資格條件有租屋需求的青年朋友們，向該局提出申請。

 

都市發展局進一步說明，為協助在台北市就學、就業族群階段性居住需求、減輕租屋負擔，租金採市價8.5折均一價按月收取(管理費另計)，租期屆滿續約，不另調整租金；並採長期租用、分期簽約方式，每租期3年，租賃及續租期限合計最長不得超過9.5年。此外，蘆洲站青年合租住宅非由北市府興辦社會住宅，如申請人符合租金補貼，得另案申辦審核。

 

都市發展局提醒，本案自2020年3月31日(星期二)上午9時起開放申請至2020年4月30日(星期四)下午5時止，本次申請採線上、郵寄及臨櫃等多元管道方式受理，歡迎民眾把握機會踴躍遞件，線上申請系統為24小時開放使用，請至台北市政府安心樂租網網站(https://www.rent.gov.taipei/)線上申請；此外，亦可至上述網站下載並填妥申請書表，以郵寄或現場送件方式申請(都市發展局中區辦公室：10488台北市中山區南京東路3段168號18樓)。如有疑問，招租收件、抽籤事宜可電洽：台北市政府都市發展局(02)27772186轉2755；看屋、資格審查、選屋及配屋作業事項可電洽：台北市政府捷運工程局(02)25215550轉8544。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

公平交易委員會(下稱公平會)於2020年4月1日第1482次委員會議決議，詰立建設及玉胤國際銷售桃園市龜山區「紐約時上」建案，使用施作夾層及裝潢成住宅之實品屋，就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，詰立建設新台幣80萬元罰鍰、處玉胤國際新台幣60萬元罰鍰。

公平會曾接獲民眾反映「紐約時上」建案為一般事務所用途，惟銷售現場實品屋裝潢成住宅，予人誤認該建案可供住宅使用。爰公平會於2019年5月28日派員赴「紐約時上」建案銷售中心現場，銷售人員帶看位於6樓A7施作夾層之實品屋，並說明建案各樓層高度為4米28可施作夾層做臥室使用，實品屋現場整體予人印象為該建案可供消費者作為一般住宅，且可施作夾層使用。

 

公平會表示，依桃園市政府提供之意見及核發該建案建造執照及使用執照均載明地上2層至11層為一般事務所，故不得作為住宅使用，且該樓層範圍並無申請設計夾層，倘涉及原使用用途變更未依建築法規辦理，建築法第91條第1項第1款訂有相關罰則或處置規定。故該建案現場銷售人員介紹施作夾層及裝潢為住宅使用之房屋，已足使消費者誤認該建案得施作夾層並作住宅使用，然卻難以知悉實際上施作夾層及作為住宅使用違反建管法規，日後有遭罰鍰、勒令拆除、停止使用或恢復原狀等處分之風險，是詰立建設及玉胤國際銷售該建案就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府地政局表示，2020年3月房市交易移轉棟數共計4,849棟，較2020年2月增加389棟，增加幅度8.7％。

因1、2月交易天數相對較少，致本月份移轉棟數較前2月增加，其中交易移轉棟數以林口區、汐止區、新莊區增加較多，與2020年2月相較分別增加132棟、70棟、69棟，分析原因，除林口行政園區周邊有新成屋移轉外，汐止及新莊區則主要受中古屋市場移轉增加所致。另以交易案件量來看，新北市2020年3月交易件數為5,269件，較2020年2月增加414件，增加幅度8.5％。

 

地政局為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形，將全市各行政區每月買賣成交案量定期公布於新北市政府地政局地政統計資料查訊系統(網址：https://gis.land.ntpc.gov.tw/landstat/lbrm/lbrsummary)，民眾可至該網站查詢，歡迎各界多加利用。

高雄市長韓國瑜2020年4月1日率市府團隊參與「2020年城市工程品質金質獎」記者會，首先他感謝此獎項提供專業的平台，審慎的以第三方公正單位的角度，為城市的工程品質檢驗、把關，並遴選出優秀作品，展現高雄追求卓越品質的決心，並提到建築產業是觀察國家、城市經濟動能及產業發展的重要指標，優質的城市工程更關係到全體市民的福祉，市府將以用心負責的態度與建築界合作，打造最好的公共建設與城市品質。

韓國瑜表示，2019年至今市府工務團隊重新鋪平454條道路、改善約351.6萬平方公尺的道路面積，並拆除6座橋梁、填平2個地下道，確實執行鐵路地下化園道工程，對於城市環境、轉型具極大意義。另外，市府也換位思考，站在企業界的角度來審視公共服務，提出友善投資環境的利多方案，如：全新的建造流程簡化100天、無紙化、委託公會審查新制、違建執行要點修正，而針對營建業缺工、缺料及工人高齡化、人力技術斷層等衝擊，市府亦主動將建造執造的施工期限延長2年，並取消工期延長不超過5年的限制。許多措施一再反映建築界的心聲，並進一步使其需求獲得滿足及提升，共同以務實的態度讓高雄變得更好。

 

此外，他再次強調要掌握高雄的後發優勢，針對高雄的發展超前部署，抓緊治安及教育兩大面向，將整體環境有所整備，奠下良好基礎，帶動未來全面發展，這是市府團隊要全力以赴的目標，更期待各行各業與市府並肩作戰，帶著發光發熱的高雄一起衝，塑造南台灣最閃耀的城市。

 

工務局表示，施工品質一直是市府執政的重點，工務團隊皆以專業為導向。從2019年起工務局在中央及各界考評及評鑑中獲得55項肯定，這皆來自於工務團隊扎實及縝密執行工程的厚實基本功，都是讓高雄更好的佐證，最直接為市民帶來城市質感的提升，建構安全宜居的場域。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

六都地政局陸續公布2020年3月建物移轉棟數，總結2020年第一季的狀況，分別為台北市6741棟，年增16.81％；新北市13261棟，年增4.43％；桃園市9692棟，年增28.32％；台中市10444棟，年增12.51％；台南市5212棟，年減2.58％；高雄市8014棟，年減13.87％。台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，由於作業時間影響，移轉棟數多為該月中旬至前月中下旬的數據，而3月初之前全台仍在疫情前期，加上選後補買因素，遂致2020年首季六都有四都見量漲。

值得注意的尤為桃園市，陳炳辰說明，在經國特區、青埔等兩百戶多戶數新案交屋潮帶動下，3月量能高達3676棟，年、月增幅分別有36.55％、20.68％，也強勢拉抬第一季移轉棟數為2015年以來新高，而受惠航空城、亞洲矽谷計劃，以及捷運興建等多項利多，都能稍加減緩疫情對於桃園房市干擾。

同樣量能走高的還有台中市，陳炳辰分析，台中市3月在烏日區、豐原區交屋潮帶動下，年增幅都出現倍數成長，這兩區也各有房市題材，前者高鐵特區本為建商大舉推案重點，後者則有多項交通建設到位，又搭上產業科技園區話題，區域親民價的新建案都受青睞，而台中市其餘熱區量能表現也多維持應有實力，令全市全月移轉棟數達3826棟，年增18.75％，也帶動該市2020年首季量能，重返萬棟表現，亦創2015年以來新高。

雙北市方面以台北市較有看頭，陳炳辰說，台北市3月移轉棟數為2483棟，年增幅來到20.83％，其中南港區因經貿園區交屋潮，推升年增幅高達149.38％，為最大助攻生力軍，房市交易熱區中山區也抗跌在366棟，年、月增幅分別為35.06％、14.38％，都令台北市成績非凡，而第一季整體移轉棟數是6741棟，與桃園、台中一樣都是2015以來首季最好表現，走出重稅陰霾。

陳炳辰表示，2020年六都第一季總移轉量為53364棟，較2019年增6.81％，但第二季逢疫情蔓延，影響整體經濟，將波及後續房市表現，所幸台灣在防疫上處裡得宜，再次降息的低利環境也有助房市，若傳染病在夏天受到控制，下半年有望遞補上半年買氣，回歸穩定走揚，否則全年移轉量較難延續近年逐步走升態勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

六都會區分別公布2020年3月「建物買賣移轉棟數」，其中交易量最大為新北市4,849戶，六都交易量合計為19,824戶。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，3月份六都買賣移轉棟數月增9.9％，其中台北市月增6.0％，新北市月增8.7％，桃園市月增20.7％，台中市月增0.8％，台南市月增8.3％，高雄市月增17.1％。謝志傑表示，由於房市交易與登記往往有1個月左右的時間差，所以3月買賣移轉棟數反映的是2月至3月初的市況，而當時疫情受到疫情的影響較小，故交易量仍呈現增加的狀態。

另與2019年同期相比，六都交易量增加7.8％，其中台北市年增20.8％，新北市年增5.1％，桃園市年增36.6％，台中市年增18.7％，台南市年減4.9％，高雄市年減18.9％。謝志傑說明， 3月的交易量呈現北溫南涼，台中以北的縣市除了新北市之外都有10％以上的增幅，而台南、高雄則因為2019年新屋交屋挹注，使2020年交易量呈現年減的狀況。

 

桃園市3月交易量為3,676棟，月增20.7％，年增36.6％，謝志傑表示，桃園市近年來推行許多公共建設及社福政策，吸引許多脫北者前往看屋，而傳統的購屋熱區，桃園區及中壢區與2019年同期相比共成長668棟，應有部分為建案交屋，整體而言，桃園市為六都中表現最佳的縣市。

 

高雄市3月交易量為3,088棟，月增17.1％，年減18.9％，謝志傑說明，高雄市3月交易量其實與2019年Q4差距不大，但2019年同期有橋頭區大量新屋交屋，暴增560戶，加上2019年九合一選後市況熱絡，基期相對較高，讓交易量呈現衰退。

進一步觀察2020年1-3月六大都會區買賣移轉棟數年增6.8％，其中台北市年增16.8％，新北市年增4.4％，桃園市年增28.3％，台中市年增12.5％，台南市年減2.6％，高雄市年減13.9％，謝志傑說明，2020年3月開始為疫情逐漸由中國往全球擴散的階段，而台灣疫情控制的相當不錯，使疫情對於第一季房市的影響有限，但隨著時間拉長，疫情對於經濟的影響將愈來愈大，房市也難免受衝擊，第二季恐怕難樂觀看待。

謝志傑補充，全球疫情仍在持續擴散，各國陸續實施鎖國、封城等政策，眾多產業受到影響，經濟情勢相當悲觀。在國際經濟衰退的狀態下，台灣的產業也無法倖免，未來失業及無薪假的人數恐持續成長，民眾憂心無法負擔房貸，消費信心降低，並將原有的購屋計畫往後遞延。因此，雖然3月交易量仍保持一定水準，但只要疫情尚未有趨緩的跡象，就不應太過樂觀看待房市。最後，若是有售屋需求的民眾，建議適度讓利增加消費者購屋意願，將手上資產留強汰弱，現金落袋為安。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中南部五金百貨龍頭「小北百貨」目前在台南市共27間分店，另正在安平區永華路二段上籌備新店，將是安平區第二間，且如此一來，永華路一段至二段上，未來會有3間小北百貨，顯示百貨業者看準安平區未來發展，提前在此布局。

台南永華路上目前有2間小北百貨，分別位於安平區永華路二段，以及南區永華路一段。近期傳出永華路二段246號、前身為一間夜店的店面，也正在籌備開幕新的小北百貨。

信義房屋安平店店長呂浩廷指出，永華路上現有2間小北百貨，過去還有1間大潤發在附近，但大潤發所在的土地日前被建商買走，賣場只得關門。因此，如今小北百貨打算在永華路2間分店中點再開新店，應是賣場購物人潮轉移至小北百貨，業績有所提升的緣故。

另一方面，呂浩廷認為，相較台南市南區、中西區等區域，近年來很多建商到安平獵地，蓋了不少住宅大樓，因此小北百貨或許也是看準安平區未來人口數、消費力的發展性，提前在此布局，以免屆時租金提高、好地點難求。

呂浩廷也說，目前安平區20年左右中古屋，單價落在10至12萬，如3房平面車位的物件，總價約500至700萬；若是新大樓，單價則在17至22萬，一般標準3房加平面車位，總價最低約800萬，但若是大坪數豪宅等級，大３房甚至４房的物件，最高可以到2000萬。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中科管理局統計，園區就業人口去年突破5萬人，且較2018年同期成長6.07%。隨著就業人口逐年成長，周邊房市現外溢效應，年輕首購族除鎖定園區附近產品，甚至沿台74線至北屯區購屋，或是選擇生活機能更成熟的南屯區、十二期重劃區，又或是透天厝較多的大雅、沙鹿。

據台中市府資料，從去年至今年1月底，台商回流台中約有37家；財政部公布去年促進民間參與投資，台中市8件，僅次於台北市排名六都第二，民間自行投資的總金額也達4421億。產業穩定發展，同時帶動就業人口成長，台中市去年就業人口133萬人，2年內增加了2.4萬人。

其中，中科管理局指出，去年營業額刷新歷年紀錄，就業人數也突破5萬人，比2018年增加2910人，成長6.07%。

就業人口穩定成長的支持下，中科周邊房市買氣熱絡、穩定，包含國安一路、福科路、福雅路和福林路一帶。信義房屋中科店店長呂耀程指出，中科園區周邊房屋供給量一向平穩，平均每2年還會有新建案交屋；另由於此區物件頗能保值，成交量相對多，預估未來也能穩定發展。

呂耀程觀察，在中科工作的年輕首購族如選擇購入園區周邊的產品，一般偏好兩類型。其一，屋齡13年內，2房總價約700至1000萬，3房總價1000至1300萬，平均成交單價24至30萬；其二，屋齡20多年的3房中古屋，總價約800至900萬，平均成交單價落在16至21萬。

因就業人口成長，加上台中交通便捷，呂耀程說，中科人口紅利也出現外溢效應，預算足夠的購屋族，多傾向生活機能較為成熟的南屯區、十二期重劃區，或是沿台74線，到北屯一帶購屋；另一方面，也有人偏愛透天厝，就會選擇大雅、沙鹿的物件。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

號稱「世紀標案」的世貿三館設定地上權標售案，預計在3月底開標；由於世貿三館位在堪稱是菁華中的菁華地段，更是信義計畫區最後一塊大面積公有地，錯過這一次，下次可就沒有機會。因此，預料會掀起各路人馬爭相投標，投標金額更可能創下天價。



但住展房屋網企研室認為，國內房市在疫情與經濟衰退兩大風暴之下已岌岌可危，但今年來業者卻仍砸大錢買地不手軟，過度樂觀的結果恐怕忽略房市走頽的徵兆，若業者出價天標得世貿三館，恐怕會成為房市黑暗來臨來最燦爛的花火；在花火燃放結束後，市場即將進入無聲的黑夜之中。



從去年以來，國內建商、金控、壽險業者瘋狂獵地，尤其建商買地動作最為積極，市場上超過六成以上的土地成交金額都是建商所貢獻。當然，從去年的時間點來看市場，建商斥鉅資買地可以理解，因為房市買氣明顯回溫、成交量連兩年上揚，景氣正走在復甦的道路之上，建商積極買地儲備案源是合理行為。



到了今年第一季，建商依舊大舉買地，全台土地成交金額已逾三百億，包括國產署標售萬華區土地，以及高雄市地政局標售的十筆土地，全都高價標脫。若世貿三館順利標脫，全台第一季土地交易金額可望衝上七百億，再創歷年同期新高。



俗話說：「行情總在絕望中誕生，在半信半疑中成長，在充滿希望中毀滅。」如果要定義今年的房地產市場，那麼「在充滿希望中毀滅」這一句恐怕最合適。



住展房屋網企研室分析，新冠肺炎疫情已蔓延全球，縱使我國國內疫情控制得宜，今年經濟恐要面臨「正、負成長」之戰，因為世界各大主要經濟體都因封城、鎖國，導致經濟行為停滯與經濟動力大減。就算台灣疫情守得好，工廠順利運作，國外訂單與需求也已銳減。



更糟糕的是，在疫情威脅之下，除了民生必需品之外，今年台灣消費者物價指數更可能出現負成長，面臨「通縮」窘境。如果通縮一旦發生且為期數季，對房地產會產生更大的殺傷力。



就算經濟危機已經浮現，但房地產業者卻仍普遍樂觀，不願相信危機已經到來。在這種情況之下，估計業者仍會積極買地，而高價競標宛如今年房市最後一場煙花秀，在花火燃盡之後，恐怕迎來的是一場漫漫長夜。